Suve lõpul hakkas (ühis)meedias ilmuma ohtralt kuulutusi, mille sisu saab kokku võtta kolme sõnaga: „Soovin üürida korterit.“. Samal ajal tuli majandusminister Urve Palo välja plaaniga hakata maakohtades riigi rahaga ehitama üürikortereid.
Lühidalt kokku võttes usub minister, et kui riik ehitaks väikelinnadesse juurde üürikortereid, paraneks seeläbi kohalik ettevõtluskliima. Palo diagnoos ütleb, et kui keegi kavatseb mõnes väikelinnas või alevikus ettevõtte püsti panna, kuid kohapeal tööjõudu selleks napib, siis ei saa sinna tööjõudu mujalt juurde tuua, kuna pole lihtsalt kohta, kuhu nad elama panna.
Vallakeskusesse korteri ostmine on aga väga riskantne investeering, sest suure tõenäosusega ei õnnestu seda hiljem sama hinna eest realiseerida, kui töökoht peaks kaduma või osutuma mittesobivaks.
Kui aga üüriturg toimiks, langetaksid inimesed ühest Eesti otsast teise kolimise otsuse kergekäelisemalt, sest üürilepingut üles öelda on lihtsam kui korterit müüa.
Turul ringi vaadates on esmapilgul näha, et nõudlus üürikorterite järele ületab pakkumist. Kinnisvaraportaali kv.ee andmeil müüakse näiteks Võrus praegu [septembri lõpus] 97 korterit, samas kui üürile on anda on neid kõigest viis. Põlvas müüakse 69, aga välja üüritakse vaid üht korterit. Asi pole teisiti ka väiksemates kohtades, sest näiteks Antslas on müügis 14 korterit, aga üürile pakutakse vaid kaht; niisamuti Räpinas, kus on hetkel valida kolme üürikorteri vahel, samas kui osta pakutakse 21.
Kui kõrvutada Võru- ja Põlvamaal pakutav üürikorterite hulk üüripinna otsimiskuulutustega, hakkab kinnisvaraturgu isegi kaugelt vaatlevale inimesele silma, et nõudlus ületab mitmekordselt pakkumise. Inimesed tahavad üüripinnal elada, aga neile ei pakuta seda.
Tekib küsimus, miks pole turu nähtamatu käsi seda anomaaliat juba kõrvaldanud? Miks ei kerki Võrus, Põlvas ning teisteski Eesti väikelinnades uued ja kvaliteetsed kortermajad, mis tekkinud nõudluse rahuldaks? Seda pole.
Järelikult pole arendajate jaoks väikelinnade kinnisvaraturg siiski piisavalt atraktiivne, et sinna oma raha investeerida. Öeldakse koguni, et kuigi nõudlust on, on märkimisväärne osa sellest virtuaalne. See tähendab, et inimesed otsivad uut ja paremat elamispinda, kuid pole nõus maksma selle eest õiglast hinda.
Ehk teisisõnu: inimesed panustavad turu jätkuvale langusele. Reaalselt inimeste arv väikelinnades ju jätkuvalt kahaneb ja sellises olukorras olekski mõnevõrra optimistlik oodata, et erakapital seal uude elamispinda märkimisväärselt investeeriks.
Kuidas paigutub sellesse situatsiooni Urve Palo üürimajade ehitamise plaan? (Tõe huvides tuleb öelda, et esialgu pole tegemist plaani, vaid pigem hüüatusega, millega suundutakse riigikogu valimiskampaaniasse.)
Kui inimeselt küsida, kas ta sooviks elada uues üürikorteris, mille üür on sama, mis 40 aastat vanas korteris, siis vastus on tõenäoliselt jaatav. Inimesed ikka tahavad uusi asju ja küllap on nad valmis seda valimislubadust toetama.
Hoopis teine teema on see, kas riikliku korteriprogrammiga ka reaalselt kohalik ettevõtluskliima paraneb või viib see hoopis soovimatute tagajärgedeni. Me teame, et väikelinnades ja alevikes elanike arv väheneb, samas korterite arv jääb samaks. Järelikult on seal kortereid olemas, aga mingil põhjusel eelistavad omanikud neid müüa, mitte välja üürida.
Järelikult, kui järgmine valitsus peaks leidma, et väikelinnade üürituru elavdamine on nende selge prioriteet, tuleks mingisugune kogus müügisolevaid korterid riigistada ja seejärel üüriturule paisata.
Nõnda lahendaks riik ära kaks probleemi. Esiteks saaksid müüjad lahti neid koormavast kinnisvarast ning nad saavad rahumeeli (suuremasse) linna ära kolida. Teiseks saab riik omandatud korterid viia üüriturule, kus hinnad hakkavad tõenäoliselt langema, viies alla ka korterite müügihinnad.
Kõrvalmõjuna moodustub riiklik elamufond, mille haldamiseks tuleb luua kas eraldi amet või suurendada Riigi Kinnisvara ASi koosseisu, kuna keegi peab riigi vara säilimise eest hoolt kandma.
Erastada neid kortereid ei saa, sest nõudlus on nende järele väike ja müügi korral liiguks need üüriturult taas välja, mis aga ei teeni sotsiaaldemokraatide soovi üüriturgu turgutada.
Kokkuvõttes kaotab erakapital väikelinnade üürituru vastu igasuguse huvi, sest sisuliselt hakatakse turuhinda määrama ministeeriumist ja riigiga konkureerimine ei tasu end igal juhul ära.
On päris ilmne, et riigi sisenemine kohalikule kinnisvaraturule sarnaneks elevandi külaskäiguga portselanipoodi, kus hiljem kildude kokkukogumine võib võtta päris palju aega. Leian, et enne üürikorterite ehitama asumist tuleks ministeeriumil hinnata kui hästi on end õigustanud riigi senised investeeringud kohalikesse tööstusaladesse, mis on esmased ja silmaga nähtavad kohaliku majanduselu indikaatorid.
Kui nendest tööstusaladest peaks tulema indikatsioon, et mingisugused investorid on huvitatud töökohtade loomisest, siis küllap suudab kinnisvaraturg muutuvale konjunktuurile suhteliselt kiiresti reageerida.
Kui aga turg on varjusurmas, siis on see hetkeseisu objektiivne peegeldus ja hinnang lühiajalisele perspektiivile. Meeldib see kellelegi või mitte.
